Правовые новости
Практика и аналитика по ВЭД

Вопрос: О применении НПД при сдаче в аренду (внаем) жилых поме­ще­ний, в том числе рабо­тода­телю (быв­шему рабо­тодателю).

Ответ:

Департамент налоговой политики в связи с обраще­нием по воп­росу приме­нения специ­ального налого­вого режима «Налог на профес­сиона­льный доход» (далее – НПД) сообщает.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Россий­ской Феде­рации (далее – Граж­дан­ский кодекс) к объек­там граждан­ских прав отно­сятся, в част­ности, вещи, иное имуще­ство, в том числе имущест­венные права, а также резуль­таты работ и оказа­ние услуг.

По договору аренды (имущест­вен­ного найма) арендо­датель (наймо­датель) обязу­ется предо­ставить арен­датору (нани­мателю) имуще­ство за плату во времен­ное вла­дение и пользо­вание или во времен­ное поль­зование (ста­тья 606 Граждан­ского коде­кса).

При этом в определении Судебной коллегии по граждан­ским делам Верхов­ного Суда Россий­ской Феде­рации от 25.04.2017 № 60-КГ17-1 отме­чено, что аренда по своей юриди­ческой при­роде явля­ется одной из разно­видно­стей имущест­венного права.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О прове­дении экспе­римента по уста­нов­лению специ­ального нало­гового режима «Налог на профес­сиональ­ный доход» (далее – Федера­льный закон № 422-ФЗ) платель­щиками НПД призна­ются физи­ческие лица, в том числе индиви­дуаль­ные предпри­ниматели, перешед­шие на НПД в поря­дке, установ­ленном Федера­льным зако­ном № 422-ФЗ.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ уста­нов­лено, что объек­том налого­обло­жения НПД призна­ются доходы от реали­зации това­ров (работ, услуг, иму­щест­вен­ных прав).

На основании пункта 3 части 2 статьи 6 Феде­раль­ного закона 3 422-ФЗ для целей Феде­раль­ного закона № 422-ФЗ не призна­ются объек­том налого­обло­жения НПД доходы от пере­дачи иму­щест­вен­ных прав на недви­жимое имуще­ство (за исклю­чением аренды (найма) жилых поме­щений).

Для целей Федерального закона № 422-ФЗ также не призна­ются объек­том налого­обло­жения НПД доходы от ока­зания (выпол­нения) физичес­кими лицами услуг (работ) по граж­данско-право­вым дого­ворам, при усло­вии, что заказ­чиками услуг (работ) высту­пают работо­датели указан­ных физи­ческих лиц или лица, быв­шие их работо­дателями менее двух лет назад (пункт 8 части 2 ста­тьи 6 Федера­льного закона № 422-ФЗ).

Таким образом, ограничение, предусмотренное пунк­том 8 части 2 ста­тьи 6 Федераль­ного закона № 422-ФЗ, не распро­стра­няется на сдачу в аренду (внаем) жилых поме­щений.

Настоящее письмо Департамента не содержит право­вых норм, не конкрети­зирует норма­тивные пред­писания и не явля­ется норма­тивным право­вым актом. Пись­менные разъяс­нения Мин­фина Рос­сии по воп­росам приме­нения законо­датель­ства Россий­ской Феде­рации о нало­гах и сбо­рах имеют информа­ционно-разъясни­тельный хара­ктер и не препят­ствуют налого­платель­щикам руко­вод­ство­ваться нор­мами законо­датель­ства Россий­ской Феде­рации о нало­гах и сбо­рах в пони­мании, отлича­ющемся от трак­товки, изло­женной в насто­ящем письме.

24.08.2026

Итак, исходя из данного письма Минфина, аренда явля­ется именно имущест­вен­ным пра­вом и соответ­ственно дого­вор аре­нды не отно­сится к сфере дого­воров услуг. Что и дает осно­вания счи­тать, что ограни­чение, преду­смот­ренное пунк­том 8 части 2 ста­тьи 6 Федераль­ного закона № 422-ФЗ о налоге на профес­сиональ­ный доход, не распро­страня­ется на сдачу в аренду (внаем) жилых поме­щений.

С другой стороны, в письме ФНС от 7 марта 2024 г. N ШЮ-4-17/2605@ по воп­росу о право­мер­ности зачи­сления на зару­бежные счета валют­ных рези­дентов денеж­ных средств от нерези­дентов изла­гается под­ход, согла­сно кото­рому в целях валют­ного регули­рования (как и в целях НДС) аренду сле­дует вклю­чать в поня­тие оказа­ния услуг. Что и дает осно­вание счи­тать дого­вор аре­нды с нерези­дентом внешне­торговым дого­вором и возмож­ность зачи­слять денеж­ные сред­ства от нерези­дентов на зару­бежные счета в силу части 5 ста­тьи 12 Федера­льного закона № 173-ФЗ «О валют­ном регули­ровании и валют­ном конт­роле».

В качестве варианта устранения этого противо­ре­чия можно обра­тить внима­ние на то, что в законе № 422-ФЗ об НПД доходы от реали­зации услуг и от реали­зации имущест­венных прав выделя­ются в отдель­ные поня­тия (упомя­нутая выше часть 1 ста­тьи 6 закона № 422-ФЗ устанав­ливает, что объек­том налого­обло­жения НПД призна­ются доходы от реали­зации това­ров (работ, услуг, имущест­вен­ных прав)) и поэ­тому подпа­дают под различ­ное регули­рова­ние именно в целях закона № 422-ФЗ об НПД. В зако­нах же № 164-ФЗ о внешне­торго­вой деятель­ности и № 173-ФЗ о валют­ном регу­лиро­вании поня­тие реали­зации имущест­венных прав отде­льно не выде­лено и поэ­тому по общему смыслу регу­лиро­вания должно вклю­чаться в сферу реали­зации услуг исходя из того, что это, по выра­жению письма ФНС, «схо­жие по своей эконо­мичес­кой сущ­ности опе­рации».

Тем не менее, в практических целях совмещать эти два письма Мин­фина и ФНС в одном про­екте в виде полу­чения само­занятым денеж­ных средств от (быв­шего) работо­дателя (нере­зидента) по дого­вору аре­нды жилья на зару­бежный счет представ­ляется нежела­тельным во избе­жание лиш­них ослож­нений в ходе про­верок.

Правовое бюро «Проект-ВС», консалтинг по проектам и ситуациям рос­сиян – нере­зи­ден­тов в РФ, счета и ситу­а­ции рези­ден­тов РФ за рубежом, pvs.ru, 21.10.2026 г.