Юридическая консультация
по ВЭД и ситуациям с зарубежным элементом
Консультации по счетам и ситуациям резидентов РФ за рубежом, резидентству РФ, CRS, КИК, нерезиденты в РФ, сделки с «недружественными» лицами, работы физлиц РФ на зарубежных заказчиков, деятельность иностранных компаний в РФ, правовые формы ВЭД, контракты и документы ВЭД, аккредитивы ВЭД, проекты за рубежом по международному праву, незаконные валютные операции физлиц и юрлиц РФ, репатриация валюты участниками ВЭД, налоги в РФ с зарубежным элементом, таможенное оформление в РФ, поставки товаров за рубежом без ввоза в РФ, дистрибуция товаров и ПО, проекты ВЭД в сфере ИТ, в Испании.
НОВОСТИ И АНАЛИТИКА ПО СТРАНИЦЕ 21.10.2026
По мнению Минфина, самозанятые вправе сдавать в аренду жилье (бывшему) работодателю, исходя из юридической природы аренды как вида имущественного права
Вопрос: О применении НПД при сдаче в аренду (внаем) жилых помещений, в том числе работодателю (бывшему работодателю).
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 24 августа 2026 г. № 03-11-06/74216
Департамент налоговой политики в связи с обращением по вопросу применения специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (далее – НПД) сообщает.
В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) к объектам гражданских прав относятся, в частности, вещи, иное имущество, в том числе имущественные права, а также результаты работ и оказание услуг.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).
При этом в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.04.2017 № 60-КГ17-1 отмечено, что аренда по своей юридической природе является одной из разновидностей имущественного права.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (далее – Федеральный закон № 422-ФЗ) плательщиками НПД признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на НПД в порядке, установленном Федеральным законом № 422-ФЗ.
Частью 1 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ установлено, что объектом налогообложения НПД признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).
На основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона 3 422-ФЗ для целей Федерального закона № 422-ФЗ не признаются объектом налогообложения НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Для целей Федерального закона № 422-ФЗ также не признаются объектом налогообложения НПД доходы от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам, при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад (пункт 8 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ).
Таким образом, ограничение, предусмотренное пунктом 8 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ, не распространяется на сдачу в аренду (внаем) жилых помещений.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
В.А.ПРОКАЕВ
24.08.2026
Итак, исходя из данного письма Минфина, аренда является именно имущественным правом и соответственно договор аренды не относится к сфере договоров услуг. Что и дает основания считать, что ограничение, предусмотренное пунктом 8 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход, не распространяется на сдачу в аренду (внаем) жилых помещений.
С другой стороны, в письме ФНС от 7 марта 2024 г. N ШЮ-4-17/2605@ по вопросу о правомерности зачисления на зарубежные счета валютных резидентов денежных средств от нерезидентов излагается подход, согласно которому в целях валютного регулирования (как и в целях НДС) аренду следует включать в понятие оказания услуг. Что и дает основание считать договор аренды с нерезидентом внешнеторговым договором и возможность зачислять денежные средства от нерезидентов на зарубежные счета в силу части 5 статьи 12 Федерального закона № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».
В качестве варианта устранения этого противоречия можно обратить внимание на то, что в законе № 422-ФЗ об НПД доходы от реализации услуг и от реализации имущественных прав выделяются в отдельные понятия (упомянутая выше часть 1 статьи 6 закона № 422-ФЗ устанавливает, что объектом налогообложения НПД признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав)) и поэтому подпадают под различное регулирование именно в целях закона № 422-ФЗ об НПД. В законах же № 164-ФЗ о внешнеторговой деятельности и № 173-ФЗ о валютном регулировании понятие реализации имущественных прав отдельно не выделено и поэтому по общему смыслу регулирования должно включаться в сферу реализации услуг исходя из того, что это, по выражению письма ФНС, «схожие по своей экономической сущности операции».
Тем не менее, в практических целях совмещать эти два письма Минфина и ФНС в одном проекте в виде получения самозанятым денежных средств от (бывшего) работодателя (нерезидента) по договору аренды жилья на зарубежный счет представляется нежелательным во избежание лишних осложнений в ходе проверок.
Правовое бюро «Проект-ВС», консалтинг по проектам и ситуациям россиян – нерезидентов в РФ, счета и ситуации резидентов РФ за рубежом, pvs.ru, 21.10.2026 г.
| 
